Gain en capital et résidence principale

Gain en capital et résidence principale : de nouveaux éléments fiscaux à connaître !

Saviez-vous que, depuis 2016, l’Agence du revenu du Canada et l’Agence du revenu du Québec imposent la désignation d’une résidence principale? Assurez-vous de remplir les formulaires appropriés (page 2 de l’annexe 3 pour le fédéral et le formulaire T-274 au Québec) dans l’année de la vente de votre résidence principale. Vous éviterez ainsi de mauvaises surprises.

Autrefois, il était possible de produire une déclaration amendée à l’intérieur d’un délai de prescription de 10 ans. Vous pouviez remplir une « Demande de redressement d’une déclaration de revenus », une fois que les montants de gain en capital étaient connus. On sortait la calculatrice et on pouvait retourner en arrière et désigner une autre demeure comme résidence principale. Ainsi, on pouvait profiter de l’exonération la plus grande, si on possédait, par exemple, un chalet et une maison de ville, en payant en conséquence les impôts afférents.

Depuis 2016, la situation n’est plus la même. À l’ARC, il est possible de produire une déclaration tardive (formulaire T2091); cependant, il se pourrait qu’une pénalité s’applique. Celle-ci correspond au moins élevé des montants suivants: 8 000 $ ou 100 $ par mois entier de retard.

À noter que, pour l’ARQ, le formulaire T274 était déjà obligatoire. Ainsi, si un contribuable omet de déclarer le gain en capital et de remplir ledit formulaire pour un immeuble qui pourrait se qualifier de résidence principale, il ne pourra désigner une autre résidence principale, aux fins de l’exemption. Ceci s’applique même si le propriétaire a possédé les résidences en question durant les mêmes années.

Imaginez que ce particulier ait acheté un chalet en 2000 dont la plus-value s’élève à 30 000 $ au moment de la revente tandis que sa demeure principale, aussi achetée en 2000,  a pris une valeur 200 000 $ depuis son achat. Il a vendu son chalet en 2016 et n’a pas rempli le formulaire T274; l’ARQ considérera que son chalet était sa résidence principale.

En conséquence, lors de la vente de sa résidence principale, les impôts sur le gain en capital seront beaucoup plus importants que prévu.

Évidemment, tout ceci s’applique seulement lorsqu’il y a un gain en capital réalisé.

Par cette nouvelle règle, le fisc veut récupérer les impôts sur le gain en capital sur les « flips immobiliers » à répétition.

Veuillez noter que ces propos reflètent mon opinion et ne constituent en rien des recommandations d'investissement. La situation financière unique de chacun peut faire varier les choix appropriés. Veuillez nous contacter pour plus d’informations.